城市更新观察｜从“双物业困局”到“51条诉求”：上海市中心的老旧社区改造如何破题过关？

“取消(qǔxiāo)每月的抽粪。”

位于(wèiyú)上海市(shànghǎishì)长宁区的安阳小区，始建于上世纪80年代中后期，即将迎来一次精品化改造。小区居民提出了51条关于改造的诉求(sùqiú)，其中“抽粪”问题被特别强调。

安阳小区由12栋住宅组成，呈“L”型排布，包括一梯8户和(hé)一梯6户，小区西侧、北侧和东侧一墙之隔的分别是德(dé)必易园、科研单位和高层住宅楼(zhùzháilóu)。

5月27日，居民张老先生在小区(xiǎoqū)现场告诉《每日经济新闻》记者：“1988年，我通过住房调剂来到了安阳(ānyáng)小区（‘房屋调剂’是(shì)上海特定历史时期的产物，职工可以根据工作单位所在地(suǒzàidì)相互置换房屋），刚搬来时环境甚至不如现在。听说小区即将改造成为‘精品小区’，我们居民也希望(xīwàng)能够实现这个目标，这样大家才能(cáinéng)有满满的幸福感。”

“我们是(shì)典型的老旧小区，您可以看到，这里并没有(méiyǒu)扩面（扩大(kuòdà)居住面积）的条件。”在实地考察中，管理安阳小区的华阳物业裘经理告诉记者，在这样的条件下进行改造，确实是一项挑战，可谓(kěwèi)是“螺蛳壳里做道场”。

安阳小区建筑外立面 图片来源(láiyuán)：每经记者 包晶晶 摄

改造之初就面临一堆难题(nántí)

万事开头难，安阳小区的(de)改造更是如此。

小区业委会的构成比较复杂(bǐjiàofùzá)，物业服务亦是如此。据华阳物业透露，由于历史遗留问题，安阳小区长期以来由华阳物业和(hé)都佳物业共同管理。具体来说，7号楼(hàolóu)和9号楼由都佳物业负责，而其余的10栋楼则由华阳物业管理。在很长一段时间里，7号楼和9号楼的物业费(wùyèfèi)甚至(shènzhì)需要分成两部分，其中华阳物业承担了保安和保洁的相关工作。

在小区(xiǎoqū)更新的过程中，面临的最大挑战是：安阳小区仅与邻近的中阳小区部分楼栋共同(gòngtóng)组成了“联合(liánhé)业委会”。由于缺乏独立的业委会，推进小区的精品改造变得尤为困难。因此，摆在安阳小区面前的紧迫任务是：改革跨(kuà)小区业主大会(dàhuì)的模式，选聘独立的物业公司以及组建自己的独立业委会。

“居委会应该主动(zhǔdòng)带头。”潘西居民区党总支书记沈菲菲告诉每经记者：“但(dàn)在小区的现场管理方面，居委会的力量(lìliàng)确实有限。所以我们希望老旧小区也能参照商品房小区的做法(zuòfǎ)，成立业委会这样的组织，并由居委会、业委会、物业公司合力共建小区。从(cóng)2024年(nián)年初开始，潘西居委会就联合街道房办，按照法定流程分步骤实现物业统一管理。”

安阳小区现状 图片来源：每经记者 包(bāo)晶晶 摄

但一(yī)开始就遇到了难题：“居民们认为，老旧小区有没有业委会(yèwěihuì)结果都一样。所以业委会报名启动了十几天，却没有一个人来。”

沈菲菲向每经(měijīng)记者透露了初期工作的(de)艰辛：居委会多次召集会议进行(jìnxíng)宣讲，74岁的老党员(dǎngyuán)应有福和其他两位党员主动承担(chéngdān)起重任，其中包括接受记者采访的张老先生。长宁区在原有的“四百”大走访（即走百家门、知百家情、解百家忧、暖百家心）基础上，新增了“问百家需、解百家忧、聚百家力、圆百家梦”的范畴。

“所以，在接下来(jiēxiàlái)的走访过程中，正值壮年且熟悉住房业务的陆雪敏被发掘并担任了业委会副主任，这才(zhècái)帮助我们攻克了难题(nántí)。”沈菲菲说道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向(xiàng)每经记者分析指出(zhǐchū)，“这是老旧小区改造中的很重要问题(wèntí)。通常(tōngcháng)大家会站在建筑的层面去理解老旧小区，比如房龄、建筑形态等，但是实际上它背后也存在一种管理的陈旧。”

“比如安阳小区之前存在两家物业交叉管理(guǎnlǐ)的(de)情况，在实际操作中效率极低。而且公共区域又缺少管理，所以管理质量、服务质量都(dōu)上不去。其实安阳小区的更新对于老旧小区改造软环境，也就是(jiùshì)物业服务，提供了一个非常好的模板。”严跃进表示。

“部分工作已经前置(qiánzhì)进行”

5月7日上午，安阳小区业主委员会与华阳物业正式签署合作协议，标志着这个老旧小区成功摆脱了(le)以往物业管理(wùyèguǎnlǐ)混乱的局面(júmiàn)。业主委员会与物业管理之间的合作关系得到了明确和优化，接下来(jiēxiàlái)的重点工作便是精品小区改造的初期筹备。

“老旧小区硬件设施都不太完备，要找到一家物业公司愿意(yuànyì)来(lái)提供服务其实也挺难的(de)。好在房办帮忙协调区属(qūshǔ)国企华阳物业，他们愿意承担这样的工作，与业委会一起顺利推动了物业续聘签约。”沈菲菲介绍。

业委会副主任陆雪敏告诉每经记者：“其实整个节奏还是(háishì)非常紧凑的(de)。1月21日业委会刚成立，面临的第一件大事就是所有(suǒyǒu)资产的盘点。马上要迎来精品(jīngpǐn)小区的改造，加上业委会续签物业公司，整个上半年都很忙碌。”

记者在安阳小区随机采访(cǎifǎng)了居民周先生，他表示非常支持此次改造：“最要紧的是把这些乱糟糟(luànzāozāo)的电线改造好，其实居住环境能提升，我们都(dōu)很支持的。”

小区西侧围墙已有轻微倾斜(qīngxié) 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

记者在(zài)小区现场观察到，几乎每栋楼的外立面都布满了密密麻麻的架空线，电线之间相互缠绕，横跨一栋栋楼宇(lóuyǔ)。其中，许多电线已经超负荷，导致电线下垂。此外(cǐwài)，小区西侧的围墙肉眼可见地出现(chūxiàn)了轻微倾斜，外墙也出现了剥落(bōluò)现象，这与小区所在的上海市中心的现代化界面显得格格不入。

谈到对(duì)改造细节的(de)期待，周先生打开了话匣子：“我(wǒ)在海外生活了30多年，这里是市中心老父亲的房子，有时候带国外的朋友来玩，他们看到小区里满天电线和破损的外墙，都有点犹豫。”

“停车也很难，我一般都停在外面停车场(tíngchēchǎng)。还是建议把(bǎ)小区里更多的(de)空间还给居民。小区道路窄，不光是车辆之间经常发生碰擦，老人天黑走路(zǒulù)也容易撞到停放的车上。”周先生建议，若条件允许，应尽量避免在小区路面停车，而应考虑在周边寻找(xúnzhǎo)更适宜的集中停车方案(fāngàn)。若此方案难以实现，他希望改造后增加的停车费用能够取之于民、用之于民，确保全体居民共同享受由此带来的收益。

在(zài)小区走访过程中(zhōng)，裘经理告诉记者：“这些破损外立面、飞线、管道老化、井盖等，都(dōu)(dōu)是居民最头疼的问题。特别是化粪池每个月都需要抽排，每次都会对生活造成一定的影响，这些问题都要在精品改造过程中完善。”

记者在5月27日的(de)走访中发现，小区(xiǎoqū)窨井盖和(hé)下水管等的测量统计已经开展，工人们正在进行相应标记，大约上午9∶45，已标记到了第116个井盖。

工程人员正在进行井盖标记工作 图片来源(láiyuán)：每经记者 包晶晶 摄

“部分工作已经前置进行了(le)，这段时间上海联通已经来勘察过两次，对网络线缆做了排查和(hé)梳理，这次改造肯定(kěndìng)要把电线问题解决掉。”裘经理说道。

事实上，对于空间(kōngjiān)狭小的老旧住宅区来说，改造的过程往往带来阶段性的“煎熬”。为了尽量减少对居民的打扰，整个工程将分(fēn)步骤、分区域进行，陆陆续续需要一年左右的时间(shíjiān)。

“目前精品小区建设(jiànshè)方案进行了两轮沟通，设计方提供了第一稿方案，但还需要(xūyào)多轮商议和改动。”陆雪敏告诉每经记者。

如何收集业主们细枝末节的需求？据陆雪敏介绍，精品小区改造正式勘察前，居委会联合业委会发放了问卷，覆盖到每个楼(lóu)组群(zǔqún)，最终(zuìzhōng)收集归纳成了51条居民意见。

来源：安阳小区业委会(yèwěihuì)代表提供

“外部环境提升方面，包括对小区门口形象的提升和改造、小区主干道的铺设、路灯的更新和监控设备的排布，扶手、坡道(pōdào)等适老化装置。此外还有西面与隔壁园区相邻的围墙，准备与园区协商改为更通透的造型，方便居民(jūmín)共享绿化景观。健身设施重新布局，与绿化融合，停车位更加规整，不影响行人通行。在楼道内，改造将围绕墙体粉刷(fěnshuā)、线路整理、楼梯扶手(lóutīfúshǒu)材质(cáizhì)更换、门牌号统一标识等展开(zhǎnkāi)，包括居民提出的煤气管道超期服役、厨余(chúyú)管道外移等问题，都会一并(yībìng)纳入沟通方案中。”陆雪敏向记者介绍。

张老先生说：“我们就希望小区(xiǎoqū)干净一点，绿化好、环境好，住在这里心情也舒畅了，幸福感(xìngfúgǎn)也有了。”

“至于小区后续的(de)改造、更新，我认为是(shì)水到渠成的事儿。物业理顺了，政府对老旧小区改造的资金(zījīn)到位了，那么随后的工作就进入正轨，和传统的老旧小区改造的模式(móshì)相似。通过长宁区这个模式，使得物业管理更加顺畅，也更好地推进(tuījìn)带有遗留问题的老旧小区的改造。”严跃进表示。

上海市长宁区2025年政府工作报告显示，2024年，长宁区新开工精品小区建设100万平方米，2025年将持续改善居住环境，推进(tuījìn)小梁薄板等“两旧一村”改造(gǎizào)。同时(tóngshí)，深入实施精品小区建设，扎实(zhāshí)推进既有多层住宅加装电梯工作，引导加强后期运维。

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